住宅物业投资者:警觉但不忧虑吗?

在2017年联邦财政预算案中,政府提议了多项旨在改善住房负担能力的措施。

2017-10-03

在整个住房负担能力计划中,2017年发布的《国库法修正案(住房税收完整性)》是其中一部分。拟定变更将会:

  • 不准许差旅支出适用于住宅租赁物业的减免;以及
  • 住宅物业当中的特定厂房与设备适用有限的折旧减免。

虽然在宣传上这些变化是旨在提高住房负担能力的措施,但真正的赢家其实是澳大利亚税务局 (ATO) 和政府。这是因为这些规则意味着 ATO 从此可以不再审查私人差旅费用和可减免差旅费用之间的分摊情况,也可以不再审查供料测量师的测定购买价在折旧资产上的分配额。

这只是开始吗?

这些规则变更提出来后,标志着政府对住宅物业投资的思维取态发生了变化。 这意味着投资者应当十分谨慎地观察这一领域,因为这些变化只是开始,租赁物业减免要遭遇的狂风骤雨尚未来临。负扣税是下一个目标吗?

差旅减免:已遭拒

对于被用作居所的住宅物业,与看房、维护以及收租金相关的差旅费用自2017年7月1日起不得减免。即便在资本利得税方面,这些费用也将无法被确认为成本基数之一部分。

这项拟定措施不会禁止投资者聘请房产中介等第三方提供物业管理服务。这些费用仍可减免。

在“开展业务”的过程中产生的以及由机构投资者产生的差旅支出存在例外情况。  对特定房地产投资者而言,尤其是根据 ATO 最近一次关于“开展业务”门槛测试的评述,该例外情况可能会带来一些希望。 具体来说,ATO 已经表示,若设立了实体或实体维持盈利或收益,那么即使其活动只是收取租金或其他投资回报,也可能被视为开展业务。尽管如此,业务开展与否将始终是一项带主观性的测试。

已用厂房和设备的折旧减免:已遭拒

住宅物业中“之前用途”为居所的资产,在拟定变更之下不得再行折旧减免。若资产不复使用,则折旧中无法减免的部分会被确认为资本利得或损失。

在澳大利亚东部标准时间2017年5月9日晚上7:30时后购得二手资产或订立了二手物业购置合同的纳税人将不具条件申领厂房与设备折旧减免。

折旧减免的削减并不适用于开展业务的过程中所使用的资产以及除外实体——即达到受管投资信托条件的公司和信托等——所使用的资产

在本阶段,财政部估计这些变化将对未来的估算数字产生8亿澳元的收入影响,这应该会小幅改善预算赤字。  然而,要道出这些变化对澳大利亚的住房承担能力有何影响,目前仍言之尚早。

让我们一起探索无限可能。

谭赛蒙

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